厳選された新築一戸建て

また、指定区域内において、土壌の採取その他の土地の形質の変更(土地について切り土、盛り土といった物理的な行為を加えて、土地の形状、性質を変更すること)をしようとする者(通常の管理行為を除く)は、着手する日の14日前までに土地の形質の変更の種類、場所、施工方法、着手予定日などを都道府県知事に届け出る必要があります。
なお、東京都の「環境確保条例」、川崎市の「公害防止等生活環境の保全に関する条例」のように、自治体がそれぞれの環境条例を定めているので、実務上はこれらの条例にも従って対応することが必要となります。
土壌汚染についての実務的な対応不動産取引をするときには、取引の前に専門の会社に依頼して、土壌汚染調査をするのが一般的です。
土壌汚染への対応には次の3段階があります。
第1段階は、土壌汚染の有無を各種資料から簡易調査するものです。
実務上では、よくフェイズ1 (Phasel)調査と呼ばれます。
具体的には、対象となっている土地やその周辺が、これまでどのように利用されてきたのかを調べる履歴資料調査、ヒアリング、現地実査から構成されています。
例えば履歴資料調査で、化学工場やクリーニング工場として利用されていたことのある土地だということがわかると、汚染されている可能性が高まります。
対象地にもよるので一概にはいえませんが、大体の目安としては、調査に必要な期間として数週間程度、費用として数十万円単位と考えておけばよいでしょう。
第2段階(フェイズ2調査)は、第1段階で調査した結果、土壌汚染の可能性が高いと判断された場合に、さらに詳細について調査をするものです。
対象地の土壌や土壌ガスの一部を採取して化学的に分析をするサンプリング調査が、その主な内容となります。
資料から調査するのではなく、土地そのものを実際に調べます。
この段階になりますと、調査期間は1カ月以上かかることが多く、費用も数百万円、場合によってはそれ以上かかることもあります。
第3段階(フェイズ3調査)は、汚染浄化方法の選定や費用の見積もり、土壌汚染の修復・除去などの汚染対策を策定する段階です。
汚染対策は、汚染の程度、有害物質の種類や性状などを勘案し、もっとも適切な方法を選定することになります。
大きく分類すると、汚染物質を除去する方法と、土中に封じ込めてしまう方法があります。
実際には、対策後の跡地利用。
計画、工期と経済性なども考慮に入れて手法を選択することになるでしょう。
なお、不動産鑑定士が鑑定評価を実施する際に行う、土地履歴などによる簡易調査をフェイズ0.5調査と呼ぶこともありますので、覚えておくとよいと思います。
不動産取引についての留意事項不動産取引をするときにまず注意すべきことは、その不動産が指定区域内にあるかどうかということです。
原則として自ら調べるべきですが、伸介会社(宅地建物取引業者)は売買、賃貸などの対象物件が指定区域内にあるか否かを調査し、該当する場合は、その指定内容と「土地の形質の変更において届け出の義務があること」を重要事項として、説明することが義務づけられています。
もう一つ重要な事項として、土壌汚染がある場合に不動産価格にどのように反映されるかという問題があります。
この点に関しては、 2003年1月に「不動産鑑定評価基準」が改定・施行され、不動産評価のときに土壌汚染を考慮することが義務づけられました。
土壌汚染があるときは、その除去が必要となるかもしれませんし、土地の使用に何らかの制限を受けることになるかもしれません。
また、土壌汚染がある(あるいはあった)ことによって、嫌悪感を持たれる場合があります。
このことをスティグマ(Stigma :心理的嫌悪)と呼んでいます。
鑑定基準はこうした諸条件をすべて加味したうえで、土地の最有効使用を判定して価格を算出することを求めています。
実際の取引でも、土壌汚染の除去のための費用やスティグマを踏まえたうえで、不動産価格を決めることになるでしょう。
不動産投資の判断基準目的に応じて指標を組み合わせる投資の収益性に焦点を当てた指標単年度を基準にして投資収益性を示す指標一定の投資期間の投資収益性を示す指標投資収益とリスクとの関係に焦点を当てた指標不動産投資のリスク不動産投資のリスクの大きさの尺度リスク指標の不動産投資への活用投資の安定性に焦点を当てた指標投資から得られる損益状況を示す指標投資資金の回収時期の指標投資期間中の資金繰りの安定性を示す指標目的に応じて指標を組み合わせる一定の資金を持っていれば、できるだけ有利に運用したいと思うのは、個人であっても企業であっても同じです。
ここでいう「有利な運用」とは、そもそもどういうことなのでしょうか。
あるいは、 Ⅹ不動産とY不動産のどちらかに投資するのに、どちらが有利かをどうやって判断すればよいのでしょうか。
投資の有利性を判断するために、不動産投資の世界では色々な指標が使われています。
しかし、あまりにも数多くあるために、それぞれの指標の持つ意味や場合によっては定義まであいまいに使われていることが多いようです。
ここでは、不動産に投資するときに最低限知っておくべき指標に絞って説明します。
日本では戦後長年の問、土地価格の上昇が続いたため、賃貸ビルなどの運営によって不動産から得られる毎年の利益(インカムゲイン)よりも、不動産自体の値上がりによる利益(キャピタルゲイン)の方が圧倒的に大きい状況が続きました。
このような状況では、複雑な計算をして毎年の利益(インカムゲイン)を予測するよりも、将来的にこの土地はどこまで値上がりしそうか(キャピタルゲイン)という大づかみの予想をして投資するかどうかを決める方が、利益を上げるという意味ではより重要なことでした。
このため、日本でも投資分析の指標はあったのですが、結果として指標の示す数値よりも「長年の勘と経験」に基づいて投資を決断するケースが数多く見られました。
しかし、経済全体でデフレが進み土地価格が下落を続けるなか、このような不動産の値上がりによる利益(キャピタルゲイン)に過度に依存した不動産投資は、もはや成り立たなくなりました。
これからはきちんとした投資分析指標をベースとして、投資すべきか否かを意思決定する必要があります。
投資の判断指標の詳細については後で説明しますが、図表4-1にあるように不動産投資では、何に焦点を当てて分析するかによって、判断基準や使用すべき指標が変わってきます。
また、通常は一つの指標だけで投資判断をすることはなく、投資目的に応じていくつかの指標を組み合わせて総合的に投資判断をします。
それでは以下に、個々の指標のポイントを説明していくこととします。
単年度を基準にして投資収益性を示す指標まず、最も単純なケースについて考えていきましょう。
Aさんが、賃貸アパートⅩと賃貸アパートYのどちらかに投資しようとしているケースを想定します。
ここでは便宜的に両方の不動産に対する投資リスクは同じとします。
両方とも10億円で取得できますが、 Ⅹに投資すれば年間8000万円の利益、 Yに投資すれば年間6000万円の利益を上げることができるとします。
この場合、Ⅹの投資利回りは年8% (8000万円÷10億円)、 Yの投資利回りは6% (6000万円÷10億円)となります。

これが、現在の新築一戸建て説明文教材の新築一戸建て読解指導には求められているのではないでしょうか。
今回の事例では、新築一戸建てが変更になる時点で、新たな新築一戸建てが説明文書の内容を確認する必要があります。
新築一戸建て説明文とは、検索結果に表示される新築一戸建てテキストのことを言います。